房仲業務員不會告訴你的10句話

購屋可能是一生當中最大筆的支出,大意不得。但是,以下幾個觀念 ,你都知道嗎?

文/黃采薇

這幾年,海外投資大熱門、國內股市黑翻紅,房地產也強強滾。

根據《住展》雜誌的資料,台北縣的預售屋光是近1年,就有11.3%的漲幅,北台灣房屋推案量也屢創新高。不論你是購屋自住 ,還是做為理財投資,你都該來看看這10句房屋銷售員不會主動對你 說的話:

1進房市如進股市慎防追高殺低

股票市場有「擦鞋童理論」,意思是當買氣已經熱絡到連擦鞋童都知道 有賺頭的時候,距離行情高點已經不遠,此時貿然投入股市 ,多半難逃追高殺低的命運。

同樣的道理運用在房市亦然,「創新高」的建案,通常會吸引媒體大篇 幅報導,但如果以為這樣就大有賺頭,你可能就會當上最後1隻老鼠。《住展》雜誌研發長倪子仁說,這樣的例子屢見不鮮 ,之前香港大亨李澤楷到台中,各界馬上爭相分析台中房市前景看好 ,其實炒作成分比較大。

2房屋漏水、使用面積等最易忽略細節

買房子,大家會看採光格局,挑周邊動線,但若沒有先弄清楚幾個關鍵 小細節,可能會讓你在搬進新居之後備感困擾。

最常見的爭議有二:房屋漏水和房屋坪數問題。

信義房屋專案經理孫志仁說明,仲介公司是否有提供漏水修繕補助 ,應該在事前問清楚,以免住進之後才發現問題,屋主和仲介公司兩廂 推託,侵害到買方權益。

此外他還提醒,「使用坪數」並不等於「權狀坪數」 ,有些舊公寓在登記坪數時,並沒有把陽台等室外空間面積算進去 ,造成可使用面積大於權狀面積的情況,如果仲介公司不說明清楚 ,消費者很可能被誤導。

3建商畫大餅看得到、吃不到

「三鐵共構,房價應聲大漲!」
「高鐵一日生活圈,帶動周邊房價!」

重大交通建設或是新興商圈,常成為建商推案時的號召 ,還在規劃期間,話題就炒翻天,消費者一頭熱,卻忽略了在工程正式 發包之前,連政黨異動都可能牽動路線改變。

一時熱潮也容易造成購屋的錯誤判斷。倪子仁舉例,10多年前大吹度 假風,當時北海岸三芝等地的美麗風景吸引?\多建商進駐,打著 「社區規劃」、「新興市鎮」的名號,房價應聲大漲 ,飆到每坪20萬,現在可能跌得剩下一半不到。

房價要持穩不跌,交通的便利性和生活機能是最大關鍵 ,如果考慮在規劃中的交通動線周邊置產,可以先上網或致電相關單位 ,確定工程已經發包再下手,絕對不嫌晚。

此外,戶數過多的大樓出入份子較為複雜,住不滿也容易因為供大於求 而跌價,亦是考量因素之一。

4謹守333原則不怕變屋奴

近兩年,經過雙卡風暴重創,銀行普遍更重視風險管理 ,以往可以到9成以上的房屋貸款,也緊縮銀根,借錢不那麼容易了。

以最受單身上班族和新婚夫妻青睞的小套房來說,由於轉手不易 ,部份金融機構如台灣銀行,幾乎已經停止承接小坪數貸款業務。

「年輕上班族最常見的購屋盲點,就是弄不清楚自己到底有多少能耐 ,買了超出負擔能力的房子,」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文看過 不少例子,預算不足卻衝動購屋,到頭來苦哈哈。

其實,最保險的做法,是遵守「333原則」:購屋時就準備3成以上 的自備款、月付貸款總額不超過收入的三分之一、此外 ,每個家庭還可以視情況,準備10~30萬不等的「緊急預備金」 ,並詳細計算每月攤還的金額。

也就是說,以現行平均房價來算,想要在台北市買20坪左右的房子 ,起碼該有200萬以上的存款。因此,一般會建議在市區上班的首購 族以時間換取空間,像台北縣市只一橋之隔,房價可能就跌了一半。

至於在施工期間就要開始付款的預售屋,除了要注意貸款期間長 ,利率走揚的問題外,永慶房? 庢~三部協理黎保誠特別提醒 ,預售屋的繳款期數並非以時間劃分,而是以工程進度為準 。遇進度超前時,原先1個月繳1期貸款,可能變成1個月繳3期 ,壓力暴增之下若原本財務狀況就卡得很緊,會更加捉襟見肘 ,變成名符其實的「屋奴」,得格外小心。

5預售屋現場人氣不等於買氣

如果曾在週末假日蒞臨預售屋代銷中心,對以下幾句話一定不陌生:
「A棟13樓,成交,恭喜陳小姐!」
「先生不好意思,您看中的那間,隔壁桌也正在考慮 ,您要不要先付個訂金,我可以幫您保留下來」

「各位朋友您好,我們現在正進行限時特賣,您可享受以下優惠」

別懷疑,這就是假日時預售屋的銷售中心現場,買氣旺、人氣指數高 ,四周張望,和你一樣來看屋的上班族,還真不少。陳偉文就遇過不少 結合藝文活動、邀請名人代言,甚至舉辦時裝秀、珠寶展 ,先招來人潮,再以限時特惠、多方競爭等技巧,吸引消費者購買的銷 售模式。

只是,買氣不等於人氣,陳偉文指出,這些跟你隔桌競爭的客戶 ,不一定是真正的買家,有可能只是為了炒熱現場氣氛找來的人頭。甚至,就連廣播中「恭喜成交」的訊息,也可能真假參半 ,對預售屋有興趣的你,千萬別被現場熱鬧的氣氛迷惑了,仔細考慮房子本身是否符合需求,才能避免考慮欠周而後悔的可能性 。

6看房子別只挑假日

並不是每個業務員都會主動告訴你,看房子要多看幾次 ,但這卻是決定你是否能挑到好房子的金科玉律。

其中的祕訣在哪裡?白天看採光、夜晚看居家環境,有些公寓白天是安 靜的住宅區,到了晚上,樓下聚集攤販,變成人聲鼎沸的夜市 ;也有些市郊別墅,平日清幽,一遇週休假日,附近滿坑滿谷的觀光人 潮,交通壅塞到教人害怕。如非本地人,在簽約之前 ,一定要考量這些因素。

看預售屋,則可盡量避開假日時段,一來避開人潮尖峰 ,銷售人員更有充裕時間帶客戶看屋、解答疑惑,下判斷時 ,也能避免受限時促銷和競爭喊價的干擾。

7「房市專刊」為特定建商作嫁

輕薄短小的理財專刊,近年搭上各項投資商品強力促銷的便車而大賣 ,只是,報導中房市投資的教戰守則,真的完全客觀嗎?

事實上,部份房市專刊直接和建商合作,除報導之外也大量採取置入性 行銷。為了加強效果,還會搭配理財講座,邀請幾位買屋達人 、理財專家,分析幾個黃金地段,如何「現買現賺」。

但深究這些買屋的邏輯,不難發現?\多似是而非的地方。

最常見的話術之一,就是拿亞洲幾個大城市東京、首爾 、上海與台北相比,這幾個城市房價近年來的漲幅高於台北 ,論證台北房市有落後補漲的空間。

「這其實是很弔詭的,」倪子仁以數據說明這樣的推論不合邏輯 :台灣和南韓的國民所得相去不遠,但近年來經濟成長率卻不如南韓,更不能和中國每年9%以上的高成長相比,光靠幾個歷史數據 ,就論斷未來房價漲跌,實在太過草率。以商業角度看來,負責推案的建商當然沒有悲觀的權利,要不要全然相信報導 ,消費者得睜大雪亮眼睛。

8業務員製造壓力不要盡信!

業務員為了達成交易,殷勤、盡量提供周到服務是一定的 ,有時候還會略施小技倆,當作買賣雙方議價之間的催化劑。

陳偉文舉例,像中古屋的買賣,業務員會製造出「子虛烏有的買家」 ,操弄買家心理:「價開到390萬,業務員可能會告訴你還有另一個 買家出到400萬,」為的就是製造競爭意味,希望能再將價格提高一 點,製造購買壓力。

倪子仁還遇過半夜1、2點按電鈴的業務員:「他說他剛剛才跟賣方談 完價錢,為了砍價,跟對方耗到凌晨。」這種大施「苦肉計 」的業務員,也讓他哭笑不得。

不論業務員拿出千百種說辭,別讓它擾亂了你的判斷 。買房子是終身大事,應該盡量排除各種情緒,如急躁 、壓力影響了最後的決定。

9遇「投資屋」別輕易下手

近年房市大好,不少投資客趁機收購重要交通動線、學區附近中古屋 ,加以改裝、隔間,再出售給附近的上班族,統稱為「投資屋」。

這種為了出售而改裝的新成屋,裝潢精美外連家具都一應俱全 。有些甚至連?\具都幫你?\好了,對於繁忙的上班族來說 ,是相當具魅力的產品。然而,投資屋是否物有所值 ,裡頭還大有文章。

「關鍵在於建材」黎保誠指出其中關鍵:投資客為了增加利潤 ,當然會盡量壓低成本,更要注意的是,建材的好壞 ,一般消費者實在很難看得出來。

以瓷磚為例,台灣產製和大陸產製的價格可以差到2倍以上 ,進口貨就更不用說了。黎保誠表示,經過改裝的「投資屋」通常可以讓賣方現賺2~3成,為了讓買主覺得「物有所值」 ,通常會情商裝潢師傅和家具公司提供裝潢、家具的費用清單,只是兩廂套招好的情況之下,這份清單有多少真實性 ,就看買方的運氣了。

他說,房屋建材往往一分錢、一分貨,要確保居家品質 ,如果能親身參與改裝,了解其中環節,絕對能讓你住得更安心。

10直營店、加盟店計薪方式大不同

同樣是仲介公司,「直營店」和「加盟店」的結構和業務員計薪方式 ,截然不同。

直營店受總公司管轄,遇到糾紛,總公司可直接介入協助解決 ,加盟店則付給總公司加盟權利金「租招牌」,盈虧自負 ,相關業務最高也只上報到店東。

加盟店業務員在拉到生意之後,和店東拆帳,通常可領到賣方4% 、買方1%或2%加總起來的其中一半以上佣金。

高比例獎金利誘下,不少加盟店的業務都是銷售技巧純熟的super sales,然而,業內人士卻表示,良莠不齊的狀況也差異頗大 ,購屋前應該多詢問加盟與直營店的服務或權益保障差別。

畢竟,買房子跟買衣服不同,無法說換就換,「勤做?\課,貨比3家 」才是最好的保障。倪子仁對此就頗有感觸,在業界多年,已經是買屋專家了,但挑起房子,他仍然很嚴格。 「我不只屋比3家,簡直是屋比30家!」說到做到,前陣子幫弟弟尋覓新居,他就真的一口氣看了3、40棟中古屋 ,一點都不馬虎。

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